Comment choisir une SCPI : les 8 critères

Le taux de distribution affiché en une d'une SCPI n'est qu'un point de départ. Une analyse sérieuse passe par plusieurs critères complémentaires, à croiser plutôt qu'à examiner isolément.

1. La qualité de la société de gestion

Son historique, ses spécialités, la taille du parc immobilier qu'elle gère : ce sont les fondations de la solidité d'une SCPI. Une société de gestion qui a traversé plusieurs cycles immobiliers depuis 15 ou 20 ans inspire davantage confiance qu'un lancement récent, sans que cela garantisse quoi que ce soit en soi.

2. Les locataires et les baux

Le type d'entreprises locataires (État, grandes entreprises, PME) et la durée des baux en cours donnent une indication sur la stabilité des revenus futurs. Un parc concentré sur un petit nombre de gros locataires est plus exposé qu'un parc diversifié.

3. La composition du portefeuille

Taille du parc, emplacement géographique, âge des immeubles, typologie (bureaux, commerces, santé, logistique) : la diversification réduit le risque de concentration sur un seul segment de marché.

4. Le taux d'occupation financier (TOF)

Il mesure la capacité de la SCPI à louer ses immeubles et à percevoir effectivement les loyers : loyers encaissés divisés par loyers qui seraient encaissés si 100 % du parc était loué. Un TOF supérieur à 90 % est généralement considéré comme sain ; en dessous de 85 %, il mérite d'être questionné sur ses causes (vacance structurelle, travaux, difficultés de commercialisation).

5. Le taux de distribution (TD)

C'est le rendement de la SCPI : le dividende brut avant fiscalité versé sur l'année, rapporté au prix moyen de la part sur cette année. C'est le chiffre le plus visible, mais aussi le moins suffisant pris seul, voir les critères 6 et 7.

6. Le montant des réserves

Les plus-values latentes issues de la vente d'un immeuble, et le report à nouveau (loyers mis de côté lors des exercices précédents) donnent une marge de manœuvre à la SCPI pour lisser ses distributions en cas de coup dur ponctuel, mais cette marge n'est pas infinie.

7. La qualité du dividende

Son évolution par rapport à la moyenne du marché, et le fait qu'il repose ou non sur l'utilisation des réserves plutôt que sur les loyers réels.

8. Le délai de jouissance

La durée pendant laquelle l'investisseur ne perçoit aucun dividende après sa souscription (souvent de 3 à 6 mois), un paramètre souvent sous-estimé dans le calcul de la rentabilité réelle de la première année.

Les points à regarder en complément

Les frais d'abord : frais de souscription, prélevés à l'entrée, et frais de gestion, prélevés sur les loyers (voir l'article dédié aux frais des SCPI). La liquidité ensuite : une SCPI à capital variable rachète les parts au gré de la collecte, une SCPI à capital fixe passe par un marché secondaire, et dans les deux cas la revente n'est jamais garantie. L'endettement enfin : sa part dans la capitalisation et la nature des emprunts influencent le risque comme les revenus futurs.

Ce qu'il faut garder en tête

Une SCPI est un placement à long terme, dont l'horizon recommandé est généralement d'au moins 8 à 10 ans. Les revenus et la valeur de la part ne sont pas garantis, le capital peut être perdu en partie, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cet article est pédagogique : il ne constitue pas un conseil personnalisé.