LMNP : le principe de la location meublée non professionnelle

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de louer un logement meublé avec un cadre fiscal souvent plus favorable que celui de la location nue. Mais ce cadre a changé en 2025, et un bon raisonnement doit désormais tenir compte de la revente, pas seulement des loyers.

Ce qu'est le LMNP

Louer un logement meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Vous êtes loueur en meublé non professionnel tant que vos recettes locatives annuelles restent inférieures à 23 000 €, ou qu'elles ne dépassent pas la moitié des revenus professionnels de votre foyer. Au-delà des deux seuils à la fois, vous basculez en loueur en meublé professionnel (LMP), un statut qui obéit à d'autres règles.

Deux régimes fiscaux possibles

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes de la location meublée classique : on ne déclare que la moitié des loyers encaissés, sans rien déduire d'autre. Il s'applique jusqu'à un plafond de recettes annuelles de 83 600 € pour les revenus 2026 (le plafond était de 77 700 € pour les revenus 2025). Des règles différentes existent pour les meublés de tourisme.

Le régime réel est plus exigeant à tenir, car il suppose une comptabilité et une liasse fiscale. En contrepartie, il permet de déduire les charges réellement supportées (intérêts d'emprunt, travaux, charges de copropriété, taxe foncière, assurance) et surtout de pratiquer l'amortissement.

L'amortissement, l'atout du régime réel

Le principe consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien, hors terrain, et du mobilier. Les durées retenues sont souvent de 20 à 30 ans pour le bâti et de 5 à 10 ans pour le mobilier, selon les composants. L'amortissement peut ainsi réduire fortement, voire annuler pendant plusieurs années, le résultat imposable des loyers. C'est une écriture comptable et non une dépense réelle : elle diminue l'impôt sans sortie de trésorerie dans l'année.

Un exemple chiffré

Prenons un bien loué 12 000 € par an, avec 3 000 € de charges réelles (intérêts, copropriété, assurance) et un amortissement annuel de 6 000 €. Le résultat fiscal imposable est de 3 000 € (12 000 − 3 000 − 6 000). En micro-BIC, il serait de 6 000 € (12 000 € moins 50 % d'abattement). L'écart peut se creuser avec un crédit en cours, dont les intérêts s'ajoutent aux charges déductibles. Ce résultat est ensuite soumis au barème de l'impôt sur le revenu et, selon votre situation, aux prélèvements sociaux.

Ce que prévoient les reports

Au régime réel, l'amortissement ne peut pas créer ni aggraver un déficit : si les charges et l'amortissement dépassent les loyers, la part d'amortissement qui excède le résultat est reportée, sans limite de durée, sur les bénéfices des années suivantes. Les déficits provenant des charges (hors amortissement) sont, eux, imputables sur les revenus de location meublée non professionnelle des 10 années suivantes, puis perdus s'ils n'ont pas été utilisés. Ces règles sont techniques : faites-les valider par votre expert-comptable.

Ce qui a changé en 2025 : la revente

La loi de finances pour 2025 a modifié le calcul de la plus-value. Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits sous le régime réel viennent en diminution du prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value. Concrètement, l'avantage fiscal obtenu pendant la détention est en partie repris à la revente. Certaines résidences de services (étudiants, seniors, établissements médicalisés) échappent à cette règle. Illustration simplifiée, hors frais d'acquisition et abattements pour durée de détention : un bien acheté 200 000 €, revendu 200 000 € après 15 ans, avec 60 000 € d'amortissements déduits, dégage une plus-value de 60 000 €. Avant la réforme, elle aurait été nulle.

LMNP ou LMP

Vous basculez en LMP quand vos recettes dépassent 23 000 € par an ET représentent plus de la moitié des revenus professionnels du foyer. Les deux conditions sont cumulatives : en dépasser une seule maintient le statut LMNP.

Ce qu'il faut évaluer avant de se lancer

Le LMNP ne se résume pas à une économie d'impôt. Il faut raisonner sur l'ensemble de la période : loyers, charges, vacance locative, travaux, crédit éventuel, fiscalité annuelle, puis fiscalité de la revente. La valeur du bien peut varier et les règles fiscales peuvent évoluer. Cet article est pédagogique : il ne tient pas lieu de conseil personnalisé.